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국토부·서울시, 8곳 공공재개발 후보지 선정… 극복할 문제는? 이은형 연구원 “공공재개발 활성화는 미지수, 부동산 상승만 초래할 것”
  • 신유정 (yoojung318@naver.com)
  • 입력 2021-01-17 18:36
  • 수정 2021-01-17 18:36

[환경과조경 신유정 기자] 정부가 부동산 문제 해결을 위해 도입한 공공재개발사업이 부동산 가격 상승만 초래할 것이란 주장이 제기됐다.


국토교통부와 서울시는 ‘수도권 주택공급방안’에 따라 도입한 공공재개발사업의 첫 시범사업 후보지 8곳을 선정했다고 지난 15일 밝혔다.


이번 후보지 선정은 2020년도 공공재개발 후보지 공모에 참여한 70곳 중, 이미 정비계획안이 마련돼 있어 검토·심사가 용이한 기존 정비구역 12곳을 대상으로 했다.


선정된 8곳의 후보지는 모두 역세권에 위치한 기존 정비구역으로, 사업성 부족, 주민 간 갈등 등으로 정비구역 지정 이후 사업이 평균 10년 이상 정체됐다.


선정된 후보지는 ▲흑석2구역(1310가구)과 ▲양평13구역(618가구) ▲용두1-6구역(919가구) ▲봉천13구역(357가구) ▲신설1구역(279가구) ▲양평14구역(358가구) ▲신문로2-12구역(242가구) ▲강북5구역(680) 등이다.


서울시·국토부는 모두 기존 정비구역이지만 사업이 10년 이상 지체된 곳들이지만 공공재개발을 통해 사업성을 높이면, 선정된 후보지에서 공급 가능한 물량은 약 4700가구로 추산된다고 설명했다. 


공공재개발은 LH·SH 등 공공이 사업성 부족, 주민 간 갈등 등으로 장기 정체된 재개발사업에 참여하여 주거환경을 개선하고 주택공급도 촉진하는 사업이다.


정체된 사업을 촉진하기 위해 공공재개발을 추진하는 구역에서는 용적률 상향 등 ▲도시규제 완화 ▲분양가상한제 적용 제외 등 사업성 개선 ▲사업비 융자 ▲인허가 절차 간소화 등 각종 공적지원이 제공된다.


새로 건설되는 주택 중 조합원 분양분을 제외한 물량의 절반은 공공임대, 수익공유형 전세 등으로 공급해 원주민과 주거지원계층(청년·신혼·고령자)의 주거안정에 기여한다.


국토부와 서울시는 지난 14일 공공재개발 정비구역 수립을 담당할 ‘국토부·서울시 합동 공공재개발 시범사업 후보지 선정위원회’를 열어 후보지를 선정했다.


선정위원은 자치구에서 제출한 검토자료 및 자치구의 구역설명을 토대로 ▲공모지의 정비 시급성 ▲사업의 공공성 ▲사업 실현가능성 ▲자치구별 안배 등을 종합적으로 심사해 최종 8곳을 후보지로 선정했다. 


선정위원회는 이번에 선정되지 않은 4곳도 공공재개발사업의 필요성은 인정되나, 구역별 현안이 있어 이를 검토 후 차기 선정위원회를 통해 선정여부를 재논의하기로 하고, 보류·결정했다. 


국토부와 서울시는 2020년도 공모에 참여한 신규구역 56곳 중 도시재생지역 등 공모대상지가 아닌 곳을 제외한 47곳에 대해서도 구역여건 및 개략 정비계획을 신속히 검토하여 3월 말까지 후보지를 선정할 계획이다.


한편 국토부와 서울시는 앞으로 공공재개발사업에 투기자금이 유입되지 않도록 대책을 마련하고, 금회 선정된 기존 정비구역에 대해서는 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 것을 방지하기 위해 ‘토지거래허가구역’ 지정을 추진할 계획이다. 


이번 3월에 선정될 신규구역 대상 공공재개발 후보지에 대해서는 공모공고 시 발표한 바와 같이 분양받을 권리 산정기준일을 공모공고일인 ‘2020년 9월 21일로 고시할 계획이다.


이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “작년까지 공공재개발을 신청한 조합들의 상당수가 기존 재개발 사업이 지지부진하던 곳들이다. 이런 곳들은 공공이 참여해 사업을 추진하는 것만으로도 감지덕지한 상황”이라고 말했다.


그러나 “기존 재개발 사업 추진에서 가장 빈번한 난관은 바로 보상 문제”라며, “공공이 이를 어떻게 풀고 빠른 사업 추진을 하겠다는 것인지 의문이다”고 지적했다. 


이 책임연구원에 따르면 사업 추진이 난항인 재개발사업장일수록, 공공재개발 사업후보지 선정에서 배제된다. 이는 곧 사업추진이 가급적 될 것 같은 곳들을 최우선적으로, 공공재개발 사업후보지로 선정한다는 말이다.


이 책임연구원은 “서울에서 공급규모 5만 세대 이상으로 확대해서 공공재개발을 활성화한다는 등의 얘기가 실현될지는 미지수로 봐야 한다”고 말했다.


또한 “서울에서는 새 아파트를 지으면 사실상 100% 완판이 예정돼 있기에, 사업추 진이 원활해서 사업승인만 바라보는 곳들은 공공재건축을 할 필요가 없다”는 지적이다.


더불어 “재건축아파트 조합원들의 대부분은 일반인이기 때문에 사전컨설팅 결과표를 던져주는 것만으로, 공공재건축의 찬성·반대인지 확답이 어려운 실정”이라고 꼬집었다.


이에 이 연구원은 “도시재생·재개발·공공재개발은 부동산가격의 상승을 초래한다”며 “투기성 매수세는 공공의 이익환수 조건을 걸어야 한다”는 의견을 제시했다. 

 

 

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