[환경과조경 이형주 기자] 서울시가 지구단위계획구역 내 대규모부지 개발사업에 포함되는 국공유지를 민간에 매각하는 방식에서 공원·녹지 등으로 조성해 양도받는 방식으로 전환하고, 저층주거지 지구단위계획 수립 시 도로, 공원, 주차장 등의 확보를 의무화했다.

서울시는 전면 개정한 ‘서울시 지구단위계획 수립기준’을 9일부터 시행한다고 밝혔다. 재개발‧재건축 등 정비사업이나 주택건설사업 등을 계획‧추진 중인 사업지에 즉시 적용된다.

‘지구단위계획’은 지역의 육성·활성화가 필요한 곳을 대상으로 지정, 수립하는 도시관리계획으로, 건축물의 용도, 용적률·건폐율, 높이 등을 규제 또는 완화하는 내용을 포함한다. 기성시가지는 물론, 주요 중심지‧역세권, 재개발·재건축 등 정비사업, 주택건설사업 등 신규 개발사업에도 광범위하게 적용된다. 현재 서울시 시가지 면적의 27%(100.3㎢)가 ‘지구단위계획’으로 지정·관리되고 있다.

개정된 ‘서울시 지구단위계획 수립기준’의 주요 내용은 ▲역세권사업 기준 완화 ▲저층주거지 계획기준 개선 ▲국공유지 처리방식 개선 ▲높이규제 완화 ▲민간부문 시행지침 개선 ▲신속한 지구단위계획 수립 유도 등이다.

첫째, 지구단위계획구역 내 역세권 부지 활성화를 위해 사업기준을 완화했다. 특별계획구역 내 역세권사업 운영기준에 ▲입지 ▲면적 ▲접도 ▲비주거용도비율 ▲채광방향 높이에 대한 완화 근거를 새롭게 마련했다. 시는 완화된 기준을 각 역세권 사업별 매뉴얼에 반영해 지역 여건에 맞게 반영할 수 있도록 했다. 시에 따르면 지구단위계획이 수립되지 않은 특별계획구역 263개소의 73%인 192개소(약 2.5㎢)가 역세권에 입지해 있다.

둘째, 저층주거지에 대한 지구단위계획 수립지침도 전면 개정했다. 주요 내용은 ▲지역에 필요한 기반시설 확보를 위한 공공사업 연계 의무화 ▲소규모정비사업 절차 간소화 ▲규제완화·인센티브 신규 도입 등이다.

저층주거지는 도로, 주차장 등 기반시설이 열악하고, 구릉지, 문화재 주변 등 건축여건이 불리한 지역에 위치한 경우가 많아 대규모 정비가 어려운 경우가 많다. 이에 시는 지구단위계획 수립 시 도로, 공원, 주차장 등 지역에 필요한 시설을 확보하기 위한 계획 마련을 의무화한다. 

지구단위계획구역 내에서 소규모정비사업을 추진할 경우 계획변경 대신 의제처리해 원활한 사업 추진을 도모한다. 또한 용적률 인센티브를 받을 수 있는 요소에 기부채납뿐 아니라 공동개발, 특별건축구역을 새롭게 포함해 기부채납 없이도 용적률 인센티브를 받을 수 있도록 한다.

셋째, 지구단위계획구역 내 도로·공원 등 국공유지(공공시설)를 포함해 개발할 때 기존에는 공공이 민간에 매각하는 방식(유상매각)으로 처리해 왔다면, 앞으로는 공원·주차장·임대주택 등 지역에 필요한 시설로 받는 방식(무상양도)도 병행 검토하도록 개선했다.

국토계획법에 따라 지구단위계획에서는 공공시설 처리에 있어 무상양도 방식을 검토 가능함에도 불구하고, 유상매각 방식만을 검토하고 있어 기반시설 축소, 지역필요시설 미확보 등의 지적이 있었다는 것이 시의 설명이다.

이는 부지면적 5000㎡ 이상 개발사업을 대상으로 한다. 지역에 부족한 기반시설을 확충하고 지역에 공공주택, 문화체육시설, 공원·녹지 같이 지역에 필요한 시설 확보가 가능하도록 합리적인 계획 수립을 유도한다는 계획이다.

지구단위계획 수립기준에서 자체적으로 운영했던 아파트 높이계획 기준은 폐지해 법령과 심의로 대체한다. 2종(7층) 주거지역에 적용되는 평균층수 산정방식은 ‘동별 최고층수 기준’에서 ‘코어별 층수 기준’으로 변경한다. 이에 따라 계단식 건물의 경우 평균층수가 완화된다.

다섯째, 지구단위계획의 내용을 보조하는 설명서 역할로 도입했지만 지침처럼 해석됐던 ‘민간부문 시행지침’도 개정됐다. 지역별 여건에 대한 고려 없이 일률적으로 적용했던 것에서 탈피해 자치구에 권한과 책임을 부여하고 자율성을 보장하는 것이 핵심이란 설명이다. 이에 따라 앞으로 자치구 심의·자문을 통해 유연하게 변경 가능하도록 했다.

이 밖에도 시는 지구단위계획 수립이 지연되는 것을 막기 위해 자치구별 보조금 지원 우선순위 등과 연계해 신속한 계획 수립을 유도한다. 보조금이 교부된 자치구별 지구단위계획 수립 성과를 고려해 보조금 지원 우선순위 등을 검토하는 식이다. 또한 ‘지구단위계획 수립기준’을 5년마다 재정비해 도시계획 관련 규제를 지속적으로 발굴해 개선하고, 도시계획 규제개선 전담조직도 운영할 계획이다.